Valor de referencia del Catastro: cómo afecta a la compra de vivienda y por qué está generando conflictos fiscales

Qué es el valor de referencia del Catastro

En los últimos años Hacienda ha introducido un sistema que ha cambiado la forma en que se calculan algunos impuestos inmobiliarios en España.

Se trata del valor de referencia del Catastro.

Este valor se utiliza como base imponible mínima para calcular impuestos como:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

En la práctica significa que, aunque compres una vivienda por un determinado precio, Hacienda puede considerar que el inmueble vale más.

Y si el valor de referencia es superior al precio de compra, los impuestos se calcularán sobre ese valor más alto.

El problema: pagar impuestos sobre un valor que no pagaste

Este sistema ha generado numerosos conflictos fiscales.

El motivo es que el valor de referencia no siempre refleja el precio real de mercado.

Por ejemplo, puede ocurrir que una vivienda se venda por 150.000 €, pero el valor de referencia del Catastro sea de 180.000 €.

En ese caso, Hacienda calculará los impuestos como si la vivienda valiera 180.000 €.

Esto implica que el comprador debe pagar más impuestos, incluso si nunca pagó ese precio.

La inversión de la carga de la prueba

Uno de los aspectos más polémicos del sistema es que invierte la carga de la prueba.

En lugar de ser la Administración quien justifique el valor, es el contribuyente quien debe demostrar que el valor de referencia es incorrecto.

Esto obliga al comprador a:

• Pagar el impuesto

• Reclamar posteriormente si considera que el valor es incorrecto

Este mecanismo ha sido criticado por muchos especialistas en derecho fiscal.

Cómo se puede impugnar el valor de referencia

Aunque el sistema establece una base imponible mínima, los contribuyentes pueden recurrir el valor de referencia si consideran que no refleja el valor real del inmueble.

Para hacerlo, normalmente es necesario aportar pruebas como:

• Informes periciales de tasación

• Comparativas de mercado

• Documentación que acredite el estado real del inmueble

Estos procedimientos pueden acabar en tribunales si Hacienda rechaza la reclamación.

Otros conflictos fiscales relacionados con la vivienda

El valor de referencia del Catastro no es el único tema que está generando litigios fiscales en el ámbito inmobiliario.

Otros debates actuales incluyen:

Vivienda habitual y alquiler turístico

Uno de los conflictos actuales es si alquilar una vivienda habitual durante periodos vacacionales puede afectar a beneficios fiscales como:

• Deducciones por inversión en vivienda

• Exención por reinversión en vivienda habitual

Este asunto se encuentra actualmente en litigio en distintos tribunales.

Beneficios fiscales para familias numerosas

Otro debate pendiente en los tribunales se refiere a la compra de vivienda por familias numerosas.

Concretamente, si un hijo concebido pero no nacido puede computar a efectos fiscales para aplicar determinados beneficios.

La futura jurisprudencia podría afectar a miles de familias.

Cómo actuar ante una comprobación de Hacienda

En muchos casos los problemas fiscales relacionados con la vivienda aparecen tras una comprobación de Hacienda.

Ante esta situación es importante:

• Revisar correctamente la notificación recibida

• Analizar los plazos para presentar alegaciones

• Aportar pruebas que justifiquen el valor real del inmueble

Muchos contribuyentes pierden reclamaciones simplemente por no actuar dentro de los plazos legales.

Cómo puede ayudarte Alex Jonas Real Estate

En Alex Jonas Real Estate ayudamos a compradores e inversores a analizar todos los aspectos que afectan a una operación inmobiliaria, incluyendo los fiscales.

Antes de comprar una vivienda estudiamos factores como:

• Valor de referencia del Catastro

• Coste real de los impuestos

• Riesgos fiscales asociados a la operación

• Estrategias para optimizar la compra

Porque entender la fiscalidad inmobiliaria puede marcar una diferencia importante en el coste final de una inversión.