España podría necesitar más de un millón de viviendas: qué significa para compradores y propietarios
El Banco de España advierte de que el déficit de vivienda podría superar el millón de unidades en 2028. Analizamos qué significa la falta de oferta para compradores, propietarios e inversores y cómo puede afectar a mercados como Alicante y Costa Blanca.
Alex Jonas
7/16/20267 min read
Hay una pregunta que escucho constantemente:
“¿Crees que va a bajar el precio de la vivienda?”
Es comprensible.
Después de varios años de subidas, muchas personas esperan una corrección que les permita comprar más barato.
Pero antes de intentar adivinar qué ocurrirá con los precios hay que mirar algo mucho más básico:
¿tenemos suficientes viviendas para todas las personas que las necesitan?
Y los últimos datos apuntan a un problema importante.
El Banco de España estima que el déficit acumulado de vivienda desde 2021 ronda actualmente las 755.000 unidades.
Y advierte de que podrían faltar otras 300.000 viviendas adicionales hasta 2028.
Si esas estimaciones terminan cumpliéndose, España podría enfrentarse dentro de pocos años a un déficit superior al millón de viviendas.
Y eso cambia bastante la conversación.
El problema inmobiliario español puede explicarse con una ecuación muy sencilla
Podemos hablar de tipos de interés.
De hipotecas.
De fiscalidad.
De regulación.
De alquiler.
De inversión extranjera.
De vivienda turística.
De muchos factores.
Pero detrás de todos ellos existe una cuestión mucho más básica:
oferta y demanda.
Si cada año aparecen cientos de miles de nuevos hogares que necesitan una vivienda y construimos muchas menos de las necesarias para absorber esa demanda, se genera un desequilibrio.
Y si ese desequilibrio se mantiene durante varios años, el déficit se acumula.
Eso es precisamente lo que preocupa ahora.
No significa que en España haya literalmente un millón de personas sin casa
Esta distinción es importante.
Cuando hablamos de déficit de vivienda no significa que exista una cola de un millón de familias esperando delante de una inmobiliaria.
Estamos hablando de un desequilibrio acumulado entre la creación de hogares y la producción de nuevas viviendas.
Personas que quieren independizarse.
Parejas que forman un hogar.
Familias que necesitan una vivienda diferente.
Personas que llegan a España para trabajar o vivir.
Hogares que se separan.
Personas que se trasladan hacia ciudades donde existe empleo.
Todo eso genera nuevas necesidades residenciales.
Y el problema aparece cuando la oferta disponible no crece al mismo ritmo.
Construir vivienda lleva años
Aquí encontramos otra de las grandes dificultades.
La demanda puede aumentar relativamente rápido.
La oferta no.
Para construir una promoción inmobiliaria hacen falta suelo, planificación urbanística, licencias, financiación, proyecto, construcción y comercialización.
No es un proceso que pueda resolverse en seis meses.
Incluso aunque mañana decidiéramos aumentar considerablemente la construcción de vivienda, buena parte de esas propiedades tardaría años en llegar al mercado.
Por eso los desequilibrios inmobiliarios son especialmente difíciles de corregir.
La demanda puede aparecer rápido. La vivienda tarda mucho más en producirse.
Entonces, ¿la vivienda seguirá subiendo?
Esta es probablemente la pregunta que muchos estarán pensando mientras leen esto.
Y aquí conviene ser prudentes.
Que exista escasez de vivienda genera presión sobre los precios.
Pero no significa que todas las viviendas vayan a subir indefinidamente.
Porque el precio también depende de otros factores.
Los salarios.
El empleo.
Los tipos de interés.
La facilidad para conseguir una hipoteca.
La economía.
La fiscalidad.
La regulación.
La construcción de vivienda nueva.
Y, sobre todo, la ubicación.
Por eso nunca compraría una vivienda únicamente pensando:
"Como faltan casas, cualquier vivienda va a subir."
Ese razonamiento es demasiado sencillo.
Porque en inmobiliario no existe realmente “el mercado español”
Existe Madrid.
Barcelona.
Alicante.
Málaga.
Valencia.
Benidorm.
Elche.
Calpe.
Altea.
Moraira.
Finestrat.
Y dentro de cada ciudad existen barrios que pueden comportarse de manera completamente diferente.
Puede existir escasez de vivienda en determinadas zonas mientras otras tienen una demanda mucho más débil.
Incluso dentro de una misma calle puede haber propiedades que se venden rápidamente y otras que permanecen meses anunciadas.
Por eso los grandes datos sirven para entender hacia dónde se mueve el mercado.
Pero una inversión siempre debe analizarse inmueble por inmueble.
Alicante y Costa Blanca tienen además una característica especial
Aquí la ecuación se vuelve todavía más interesante.
Porque la vivienda disponible no responde únicamente a la demanda de quienes ya viven en Alicante.
También existe demanda procedente de otras provincias.
Compradores europeos.
Personas que buscan segunda residencia.
Jubilados extranjeros.
Profesionales que pueden trabajar en remoto.
Inversores.
Personas que deciden trasladarse buscando clima y calidad de vida.
Y todos ellos compiten, en mayor o menor medida y dependiendo de la zona, por una oferta limitada de viviendas.
Eso hace que determinados mercados de Costa Blanca tengan una dinámica diferente a otras zonas del país.
El verdadero problema aparece cuando oferta y demanda quieren exactamente la misma vivienda
Este punto me parece especialmente importante.
No basta con contar cuántas viviendas existen.
Hay que preguntarse:
¿Dónde están?
Porque puede haber viviendas disponibles en lugares donde apenas existe demanda y una escasez enorme precisamente donde todo el mundo quiere vivir.
Lo mismo ocurre con el tipo de inmueble.
Puede existir oferta de viviendas grandes y caras mientras faltan pisos asequibles para jóvenes.
O mucha vivienda antigua que necesita reforma mientras la demanda busca obra nueva.
Por eso hablar únicamente del número total de viviendas puede ocultar una parte importante del problema.
¿Qué significa todo esto si estás esperando para comprar?
Aquí aparece uno de los dilemas más frecuentes.
"Voy a esperar a que bajen los precios."
Puede ocurrir.
Nadie puede garantizar qué hará el mercado.
Pero esperar también es una decisión financiera.
Imagina que esperas dos años.
Durante esos dos años continúas pagando alquiler.
Mientras tanto, el precio de la vivienda puede bajar, mantenerse o subir.
Los tipos hipotecarios también pueden cambiar.
Y tu capacidad de ahorro puede mejorar o empeorar.
Por eso la pregunta correcta no debería ser únicamente:
“¿Va a bajar la vivienda?”
Debería ser:
“¿Tiene sentido comprar ahora para mi situación personal y financiera?”
Son preguntas completamente diferentes.
Esperar una gran caída solo porque los precios están altos puede ser peligroso
Aquí tenemos inevitablemente que recordar 2008.
Muchas personas observan los precios actuales y piensan:
"Esto tiene que explotar."
Pero que los precios sean elevados no significa automáticamente que estemos ante la misma situación.
El propio Banco de España ha señalado que actualmente no aprecia la misma configuración de riesgos financieros que existía antes de aquella crisis.
La concesión de hipotecas es más prudente y los niveles de endeudamiento de los hogares son diferentes.
Eso no significa que el mercado no pueda corregir.
Puede hacerlo.
Significa simplemente que comparar cualquier subida inmobiliaria con 2008 puede llevarnos a conclusiones equivocadas.
Para un propietario, la escasez tampoco significa “puedo pedir lo que quiera”
Y esto enlaza perfectamente con algo que hemos analizado recientemente.
Que exista poca oferta no convierte automáticamente cualquier vivienda en una buena compra.
Ni permite poner cualquier precio.
De hecho, durante el segundo trimestre de 2026, un 20% de los anuncios de vivienda en Alicante capital terminó reduciendo su precio de salida.
Es decir:
podemos tener escasez estructural de vivienda...
...y al mismo tiempo viviendas que salen al mercado demasiado caras y tienen que corregir.
No existe ninguna contradicción.
Una cosa es la tendencia general del mercado.
Otra muy diferente es cuánto vale tu vivienda concreta.
Para un inversor, el dato tampoco significa “compra cualquier cosa”
Otro error.
Si faltan viviendas y existe presión sobre la demanda, podría parecer que cualquier inmueble es automáticamente una buena inversión.
Pero una inversión inmobiliaria sigue dependiendo de los números.
Precio de compra.
Financiación.
Impuestos.
Reforma.
Comunidad.
IBI.
Mantenimiento.
Alquiler esperado.
Vacancia.
Rentabilidad.
Potencial de revalorización.
Liquidez futura.
Una mala operación no se convierte en buena simplemente porque exista escasez de vivienda.
El mercado puede ayudarte, pero nunca debería sustituir un buen análisis.
El problema más difícil: los salarios no han seguido el mismo camino
Hay otro dato que explica buena parte de la dificultad actual para acceder a una vivienda.
Según las cifras expuestas por el Banco de España, desde 1980 la renta real disponible de los hogares españoles se ha multiplicado aproximadamente por 1,8.
Mientras tanto, los precios reales de la vivienda lo han hecho aproximadamente por 3,5.
La distancia es enorme.
Y ayuda a entender por qué muchas personas sienten que, aunque trabajen y ahorren, la vivienda se aleja más rápido de lo que aumenta su capacidad económica.
Especialmente los jóvenes y quienes intentan comprar por primera vez.
No necesitamos únicamente más viviendas
Necesitamos viviendas donde existe demanda.
Viviendas que puedan construirse en plazos razonables.
Viviendas adaptadas a los hogares actuales.
Viviendas que una parte suficiente de la población pueda pagar.
Y un mercado de alquiler capaz de absorber a quienes no pueden o no quieren comprar.
Porque aumentar simplemente el número total de viviendas no garantiza resolver el problema.
La clave está en aumentar la oferta allí donde realmente se necesita.
¿Qué podemos aprender de todo esto?
Que intentar predecir exactamente cuánto costará una vivienda dentro de tres años probablemente sea imposible.
Pero sí podemos observar las fuerzas que están actuando sobre el mercado.
Y ahora mismo existe una especialmente importante:
España está creando necesidades residenciales más rápido de lo que está aumentando la oferta en muchas zonas.
Si el Banco de España acierta en sus estimaciones, el desequilibrio podría superar el millón de viviendas en 2028.
Eso no garantiza subidas.
No elimina posibles correcciones.
Ni convierte cualquier vivienda en una buena inversión.
Pero sí es una variable que cualquier persona que esté pensando en comprar, vender o invertir debería tener presente.
En esto nunca hay respuestas sencillas
Muchas personas están esperando una respuesta sencilla:
¿Compro ahora o espero?
El problema es que el mercado inmobiliario rara vez ofrece respuestas sencillas.
Puede haber precios elevados y seguir existiendo escasez.
Puede aumentar el valor medio de la vivienda mientras algunos propietarios tienen que rebajar sus anuncios.
Puede haber zonas saturadas mientras otras continúan acumulando demanda.
Por eso creo que hay una pregunta mucho más útil que intentar adivinar dónde estará el mercado dentro de tres años:
¿La vivienda que estoy analizando hoy tiene sentido al precio que estoy pagando?
Porque una buena operación inmobiliaria debería poder defenderse con los números actuales.
La revalorización futura debería ser una posibilidad.
No la única razón para comprar.
Cómo podemos ayudarte en Alex Jonas Real Estate
En Alex Jonas Real Estate no creemos en comprar simplemente porque “la vivienda siempre sube”, ni en esperar indefinidamente intentando encontrar el momento perfecto.
Especialmente cuando trabajamos como Personal Shopper Inmobiliario, nuestro objetivo es analizar cada operación desde el lado del comprador: estudiar la zona, comparar alternativas, revisar números, negociar y determinar si la vivienda tiene sentido para los objetivos concretos del cliente.
Porque los grandes datos sirven para entender el mercado.
Pero tú no compras el mercado inmobiliario español.
Compras una vivienda concreta, en una calle concreta, a un precio concreto.
Y ahí es donde realmente se decide si estás haciendo una buena compra.