¿Debe el inquilino pintar o limpiar el piso al irse de alquiler? Esto dice la ley

Una de las dudas más habituales al finalizar un contrato de alquiler es qué gastos puede reclamar el propietario al inquilino. Pintura, limpieza, pequeñas reparaciones… ¿quién debe asumirlos?

Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Granada aclara este punto y fija un criterio relevante: no todo deterioro puede imputarse al inquilino, y la vivienda no tiene que devolverse como nueva.

¿Qué dice la Audiencia Provincial de Granada?

El tribunal analizó un caso en el que el propietario reclamaba más de 2.200 € por trabajos de pintura, limpieza y otras intervenciones tras la entrega del piso.

Aunque el contrato indicaba que la vivienda se entregaba en “perfecto estado”, la Audiencia recuerda que esta mención no convierte al inquilino en responsable de cualquier deterioro posterior, especialmente cuando deriva del uso normal.

La sentencia establece que pintar y limpiar forman parte del mantenimiento general del inmueble, salvo pacto expreso o prueba de uso negligente.

Qué obligaciones tiene el inquilino según la Ley de Arrendamientos Urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) delimita claramente las responsabilidades:

Obligaciones del propietario

• Reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable

• Mantenimiento general

• Desgaste producido por el uso normal

Obligaciones del inquilino

• Pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano

• Daños causados por uso negligente o anormal

El propietario debe acreditar el origen del daño si pretende imputarlo al inquilino.

¿Hay que devolver la vivienda pintada o limpia profesionalmente?

No, salvo que se haya pactado expresamente en el contrato.

La Audiencia subraya que:

• la pintura envejecida

• la suciedad normal

• el desgaste por el paso del tiempo

no pueden trasladarse al inquilino como obligación económica.

El inquilino no está obligado a devolver la vivienda como si la acabara de estrenar.

Qué gastos no se pueden descontar de la fianza

Salvo pacto expreso o prueba de mal uso, el propietario no puede descontar de la fianza:

• pintura general del piso

• limpieza profesional

• reparaciones por desgaste normal

La fianza solo puede utilizarse para cubrir obligaciones legales del inquilino.

Importancia de pactar por escrito en el contrato de alquiler

Un contrato claro evita conflictos.

Si el propietario quiere que el inquilino pinte, limpie profesionalmente o asuma ciertos gastos, debe constar de forma expresa, clara y específica en el contrato.

Las interpretaciones genéricas no son suficientes.

Cómo diferenciar desgaste normal de daño imputable

Desgaste normal

• pintura envejecida

• juntas amarillentas

• marcas leves en paredes

• desgaste del suelo por uso

Daño imputable

• golpes visibles

• roturas

• humedad por mala ventilación

• manchas profundas

• quemaduras

La diferencia es clave a la hora de reclamar.

Cómo evitar conflictos al entregar un piso de alquiler

• Documentar el estado inicial con fotos y vídeos

• Hacer inventario

• Revisar el contrato antes de salir

• Realizar una limpieza razonable, no profesional salvo pacto

Conclusión

La sentencia de la Audiencia de Granada refuerza un principio básico:
👉 el desgaste normal es responsabilidad del propietario.

Pintar y limpiar el piso al finalizar el alquiler no es una obligación automática del inquilino. Solo puede exigirse si se ha pactado expresamente o si existe un uso negligente probado.

En alquiler, como en todo el mercado inmobiliario, la claridad contractual es la mejor inversión.