Comprar una segunda vivienda es mucho más caro de lo que la mayoría cree
Descubre qué impuestos y gastos tiene realmente una segunda vivienda y evita uno de los errores más habituales al comprar para invertir o disfrutar de una segunda residencia.
Alex Jonas
7/8/20263 min read
Hay una frase que escucho constantemente.
"He encontrado un piso por 250.000 €. Ya solo me falta pedir la hipoteca."
Y siempre hago la misma pregunta.
¿Has calculado cuánto te va a costar realmente comprarlo?
Normalmente la respuesta es silencio.
Porque la mayoría de compradores creen que comprar una segunda vivienda consiste en pagar el precio del anuncio.
Y la realidad es bastante distinta.
El precio del anuncio es solo el principio
Cuando compras una segunda vivienda no solo pagas el inmueble.
También pagas impuestos.
Notaría.
Registro.
Tasación.
Hipoteca, si la necesitas.
Y después empiezan los gastos que seguirás pagando todos los años mientras seas propietario.
Muchos descubren todo esto cuando ya están sentados delante del notario.
Y ese es un momento bastante malo para hacer números.
Hacienda también quiere su parte
Uno de los errores más frecuentes es pensar que una segunda vivienda tributa igual que la habitual.
No es así.
Si compras una vivienda de segunda mano tendrás que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje depende de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
Si compras obra nueva, normalmente pagarás IVA y también Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Es decir...
Dos viviendas con el mismo precio pueden tener costes de compra muy diferentes dependiendo de dónde estén y de si son nuevas o usadas.
El banco también cambia las reglas
Aquí aparece otra sorpresa.
Muchas personas creen que el banco financiará igual una segunda residencia que la vivienda habitual.
Y normalmente no ocurre.
Lo habitual es que la entidad financie un porcentaje menor del valor del inmueble.
Eso significa una consecuencia muy sencilla.
Necesitarás aportar más ahorro.
Y muchas operaciones se caen precisamente por este motivo.
Comprar es solo el principio
Una segunda vivienda genera gastos incluso cuando no la utilizas.
IBI.
Comunidad.
Seguro.
Mantenimiento.
Suministros mínimos.
Y, dependiendo del caso, también tributación en el IRPF.
No lo digo para desanimarte.
Lo digo porque un buen inversor calcula todos estos costes antes de comprar, no después.
La rentabilidad empieza mucho antes del alquiler
Hay quien compra una vivienda pensando únicamente en cuánto podrá alquilarla.
Yo empiezo por otra pregunta.
¿Cuánto cuesta realmente tenerla?
Porque una inversión no se mide por lo que ingresa.
Se mide por lo que queda después de pagar absolutamente todo.
Y ahí es donde muchos números aparentemente brillantes empiezan a perder fuerza.
El error que más dinero hace perder
He visto compradores negociar durante semanas una rebaja de 5.000 euros...
...y olvidarse de calcular correctamente los impuestos.
O firmar una hipoteca poco adecuada.
O comprar una vivienda cuya comunidad cuesta 250 euros al mes.
Todo eso tiene mucho más impacto que conseguir una pequeña rebaja en el precio.
Antes de comprar una segunda vivienda siempre reviso estas siete cosas
No solo analizo el precio.
También reviso:
Los impuestos que tendrá la operación.
La financiación disponible.
Los gastos fijos anuales.
La comunidad de propietarios.
El IBI.
La rentabilidad real.
Y la facilidad para venderla en el futuro.
Porque comprar una segunda vivienda no consiste únicamente en poder pagarla hoy.
Consiste en que siga siendo una buena decisión dentro de diez años.
Mi consejo
Una segunda vivienda puede ser una magnífica inversión.
O puede convertirse en una fuente constante de gastos.
La diferencia rara vez está en el inmueble.
Está en los números que hiciste antes de firmar.
Y esos números empiezan mucho antes de entrar en la notaría.
¿Pensando en comprar una segunda vivienda en Alicante o la Costa Blanca?
Como Personal Shopper Inmobiliario, ayudo a compradores que quieren invertir o adquirir una segunda residencia con criterio, no solo con ilusión.
Porque encontrar una vivienda bonita es relativamente fácil.
Encontrar una operación rentable es otra historia.