Benidorm desbloquea casi 3.000 viviendas: por qué este proyecto importa mucho más de lo que parece
Benidorm reactiva el desarrollo del PAU-1 Murtal, con capacidad para casi 3.000 viviendas. Analizamos qué significa para la oferta de vivienda, la obra nueva y el futuro inmobiliario de Benidorm y Costa Blanca.
Alex Jonas
7/21/20268 min read
Casi 3.000 nuevas viviendas.
Más de 900.000 metros cuadrados de suelo.
Una de las últimas grandes zonas pendientes de desarrollar en Benidorm.
Y más de veinte años de bloqueo.
El Ayuntamiento de Benidorm ha dado un paso importante para reactivar el PAU-1 Murtal, un desarrollo urbanístico situado en la zona de Poniente que llevaba décadas arrastrando problemas y litigios.
La noticia podría quedarse simplemente ahí.
Un nuevo desarrollo urbanístico que vuelve a ponerse en marcha.
Pero detrás existe una historia mucho más interesante para cualquiera que quiera comprar, vender o invertir en Benidorm.
Porque Murtal pone encima de la mesa uno de los grandes problemas del mercado inmobiliario actual:
podemos necesitar miles de viviendas nuevas y, aun así, tardar décadas en conseguir que lleguen al mercado.
Benidorm necesita vivienda, pero cada vez tiene menos espacio para crecer
Benidorm es una ciudad bastante particular desde el punto de vista inmobiliario.
Su crecimiento vertical ha permitido concentrar una enorme cantidad de viviendas, hoteles y servicios en relativamente poco territorio.
Pero el suelo no es infinito.
Y buena parte del término municipal disponible ya está desarrollado o condicionado.
Por eso una bolsa de más de 900.000 m² como la del Murtal tiene una importancia especial.
El planeamiento contempla algo más de 2.900 viviendas.
No estamos hablando de una promoción de 50 o 100 pisos.
Estamos hablando de una nueva pieza de ciudad.
El suelo es una de las partes del precio de una vivienda que casi nunca vemos
Cuando alguien visita una promoción de obra nueva normalmente observa:
la vivienda,
la terraza,
la piscina,
las zonas comunes,
las vistas,
las calidades.
Y después mira el precio.
Pero detrás de ese precio existe una cadena muchísimo más larga.
Primero tiene que existir suelo.
Ese suelo tiene que poder desarrollarse.
Tiene que existir planeamiento.
Reparcelación.
Urbanización.
Infraestructuras.
Licencias.
Proyecto.
Financiación.
Construcción.
Y finalmente la vivienda llega al comprador.
Por eso decir simplemente:
“Hay que construir más viviendas”
es mucho más fácil que construirlas realmente.
Murtal lleva más de veinte años demostrando precisamente eso
El desarrollo fue adjudicado originalmente en 2003.
Y más de dos décadas después seguimos hablando de desbloquearlo.
Durante todos estos años se han sucedido litigios, procedimientos administrativos, reparcelación y problemas relacionados con las cargas de urbanización.
Incluso los costes previstos para urbanizar el sector llegaron a incrementarse considerablemente respecto a las estimaciones originales.
Ahora el Ayuntamiento ha retirado la condición de agente urbanizador a la empresa que la tenía adjudicada, abriendo la puerta a una nueva etapa.
Los propietarios del suelo podrían organizarse para impulsar el desarrollo y asumir el relevo.
Es un paso importante.
Pero conviene entender algo:
desbloquear urbanísticamente 3.000 viviendas no significa que mañana tengamos 3.000 viviendas nuevas a la venta.
Entre desbloquear suelo y entregar viviendas pueden pasar años
Este es probablemente el matiz más importante de toda la noticia.
Cuando leemos:
“Benidorm desbloquea casi 3.000 viviendas”
es fácil imaginar inmediatamente nuevas promociones, grúas y pisos entrando al mercado.
La realidad inmobiliaria es bastante más lenta.
Todavía tienen que completarse diferentes pasos urbanísticos y posteriormente deberán llegar los proyectos concretos, las licencias, la financiación, la urbanización y la construcción.
Por eso este desarrollo debe interpretarse principalmente como una reserva de oferta futura.
Y precisamente ahí está su importancia.
La vivienda tiene un problema: la demanda puede crecer mucho más rápido que la oferta
Una familia puede decidir mudarse a Benidorm mañana.
Un comprador extranjero puede decidir adquirir una segunda residencia este año.
Un inversor puede entrar en el mercado.
Una persona puede trasladarse por trabajo.
Una pareja puede necesitar una vivienda nueva.
La demanda puede aparecer rápidamente.
Pero construir miles de viviendas necesita años.
Y cuando esa diferencia se acumula, aparece presión sobre la oferta disponible.
Es una de las razones por las que el suelo preparado para desarrollar tiene tanta importancia en mercados con una demanda elevada.
Benidorm no depende únicamente del comprador que vive en Benidorm
Además existe otra característica fundamental.
La demanda inmobiliaria de Benidorm no se limita a su población empadronada.
Aquí conviven diferentes mercados.
Residencia habitual.
Segunda residencia.
Comprador nacional.
Comprador internacional.
Inversión.
Obra nueva.
Producto vacacional.
Personas que quieren trasladarse a Costa Blanca.
Jubilados.
Profesionales.
Familias.
Y compradores que buscan simplemente una vivienda junto al Mediterráneo.
Eso hace que medir la demanda exclusivamente por el número de habitantes de la ciudad pueda ofrecer una fotografía incompleta.
Poniente puede ser una de las zonas que más cambie
La ubicación del Murtal también importa.
Está en el entorno de Poniente, una parte de Benidorm que durante los últimos años ha concentrado desarrollos residenciales modernos y proyectos de obra nueva.
La aparición progresiva de miles de nuevas viviendas puede transformar mucho más que el propio sector.
Porque cuando llega nueva población también cambia el entorno.
Aparecen servicios.
Comercios.
Restauración.
Infraestructuras.
Movilidad.
Equipamientos.
Y nuevas necesidades.
Un gran desarrollo inmobiliario no afecta únicamente a las viviendas construidas dentro de él.
Puede modificar el valor y la dinámica de todo lo que tiene alrededor.
¿Más vivienda significa que bajarán los precios?
Esta es probablemente la primera conclusión que algunas personas podrían sacar.
Si aparecen casi 3.000 viviendas nuevas, aumenta la oferta.
Y si aumenta la oferta, deberían bajar los precios.
La teoría es sencilla.
La realidad es bastante más complicada.
Primero porque esas viviendas no aparecerán simultáneamente.
Segundo porque desconocemos todavía cómo se desarrollará finalmente el sector y qué producto llegará al mercado.
Tercero porque durante ese tiempo la demanda también puede seguir aumentando.
Y cuarto porque la obra nueva no compite exactamente igual con todo el mercado de segunda mano.
Por eso sería demasiado pronto para concluir que este proyecto provocará una bajada de precios en Benidorm.
Lo que sí puede hacer es incorporar una cantidad relevante de oferta futura a un mercado donde el suelo disponible es cada vez más limitado.
La obra nueva tampoco compite únicamente por precio
Imagina dos viviendas.
Una vivienda de segunda mano por 300.000 euros.
Y una obra nueva por 380.000.
A primera vista parecen competir.
Pero quizá la segunda tenga:
terraza mucho mayor,
garaje,
trastero,
piscina,
gimnasio,
zonas comunes,
mejor eficiencia energética,
distribución moderna,
y menores necesidades de reforma.
Entonces el comprador no compara únicamente 300.000 contra 380.000.
Compara dos productos completamente diferentes.
Por eso la aparición de nuevas promociones también puede cambiar las expectativas de los compradores y obligar al mercado existente a reposicionarse.
Y ahí aparece una oportunidad para el comprador
Cuando se desarrolla una nueva zona, normalmente no existe un único momento para entrar.
Hay diferentes fases.
Primeros proyectos.
Primeras comercializaciones.
Desarrollo de infraestructuras.
Consolidación del entorno.
Llegada de servicios.
Nuevas promociones.
Mercado de reventa.
Cada fase tiene riesgos y oportunidades diferentes.
Comprar muy pronto puede permitir acceder antes a determinados productos.
Pero también significa asumir mayor incertidumbre sobre cómo terminará desarrollándose el entorno.
Comprar cuando todo está consolidado reduce parte de esa incertidumbre.
Pero posiblemente el mercado ya haya incorporado esa consolidación al precio.
Para el inversor, el urbanismo importa muchísimo más de lo que parece
Muchos inversores empiezan buscando viviendas.
Yo creo que antes deberían empezar entendiendo qué está pasando alrededor de esas viviendas.
¿Qué suelo queda?
¿Qué proyectos están previstos?
¿Dónde se está construyendo?
¿Qué infraestructuras llegarán?
¿Qué zonas están agotando su capacidad?
¿Dónde se están desarrollando nuevos barrios?
Porque una operación inmobiliaria no vive aislada.
El piso que compras hoy competirá mañana con todo lo que se construya a su alrededor.
Y también puede beneficiarse de todo lo que se desarrolle cerca.
El riesgo también funciona en sentido contrario
Imagina que compras una vivienda por unas vistas espectaculares.
Pero existe delante un sector pendiente de desarrollar.
O compras pensando que hay muy poca oferta nueva en la zona.
Pero descubres posteriormente que existen miles de viviendas proyectadas.
O compras en una zona todavía poco consolidada pensando que determinadas infraestructuras llegarán rápidamente y después tardan quince años.
Toda esa información puede cambiar una inversión.
Por eso cuando analizamos una propiedad no deberíamos mirar únicamente sus cuatro paredes.
También deberíamos estudiar el planeamiento y el futuro de su entorno.
Murtal nos enseña otra cosa: el tiempo urbanístico no es el tiempo del inversor
Veinte años.
Ese es el dato que probablemente más debería llamar la atención.
Porque demuestra hasta qué punto un proyecto puede retrasarse.
Un inversor puede hacer un Excel perfecto.
Comprar suelo.
Calcular costes.
Proyectar ventas.
Estimar rentabilidades.
Pero si el calendario cambia radicalmente, la rentabilidad también cambia.
El tiempo tiene un coste.
Financiero.
Fiscal.
De oportunidad.
De mantenimiento.
Y de incertidumbre.
Por eso en operaciones relacionadas con suelo o grandes desarrollos, analizar los plazos es tan importante como analizar el precio.
¿Puede Murtal cambiar el mercado inmobiliario de Benidorm?
Es demasiado pronto para afirmarlo.
Pero casi 3.000 viviendas representan una cantidad suficientemente importante como para seguir el desarrollo de cerca.
Especialmente porque hablamos de una ciudad donde las grandes bolsas de suelo urbanizable son cada vez más escasas.
Lo interesante será observar:
qué tipo de vivienda termina desarrollándose,
a qué precios,
en qué fases,
qué porcentaje será residencial,
qué perfil de comprador atrae,
qué servicios acompañarán al desarrollo,
y cómo evoluciona el resto de Poniente mientras el proyecto avanza.
Ahí tendremos información mucho más útil que simplemente saber que existen 2.900 viviendas previstas.
Benidorm es un ejemplo de por qué no basta con mirar Idealista
Cuando alguien busca vivienda normalmente empieza mirando anuncios.
Tiene sentido.
Pero los anuncios muestran el mercado de hoy.
El urbanismo puede enseñarte parte del mercado de mañana.
Y para determinadas decisiones inmobiliarias eso puede ser tremendamente importante.
Especialmente cuando compras pensando en mantener una propiedad durante diez, quince o veinte años.
Porque quizá el solar vacío que ves hoy desde tu terraza no siga vacío dentro de diez años.
Y quizá una zona que hoy parece periférica termine completamente integrada en la ciudad.
Más de 20 años intentando avanzar
El desbloqueo del PAU-1 Murtal puede permitir que Benidorm recupere una de sus principales reservas de suelo residencial.
Más de 900.000 metros cuadrados.
Casi 3.000 viviendas previstas.
Y un desarrollo que lleva más de veinte años intentando avanzar.
Pero para mí la noticia importante no está únicamente en esas 3.000 viviendas.
Está en todo lo que nos enseña sobre el mercado.
La vivienda no aparece simplemente porque exista demanda.
Necesita suelo.
Planeamiento.
Urbanización.
Capital.
Licencias.
Construcción.
Y tiempo.
Mucho tiempo.
Y en ciudades como Benidorm, donde el suelo disponible es cada vez más limitado y la demanda procede tanto del mercado local como nacional e internacional, cada gran bolsa de suelo que consigue avanzar puede tener una importancia estratégica.
Por eso cuando alguien me pregunta hacia dónde puede evolucionar una zona, no miro únicamente cuánto cuestan hoy las viviendas.
También intento entender qué se va a construir mañana.
Cómo podemos ayudarte en Alex Jonas Real Estate
En Alex Jonas Real Estate creemos que comprar una propiedad exige analizar mucho más que el propio inmueble.
Especialmente cuando trabajamos para compradores e inversores a través de nuestro servicio de Personal Shopper Inmobiliario, estudiamos la operación dentro de su contexto: ubicación, oferta existente, obra nueva, precios, características del producto y evolución potencial del entorno.
Porque puedes encontrar una vivienda extraordinaria.
Pero si desconoces qué está ocurriendo alrededor, todavía te falta una parte importante del análisis.
En mercados como Benidorm, Finestrat y Costa Blanca, donde conviven nuevos desarrollos, segunda residencia, inversión y una importante demanda exterior, entender el territorio puede marcar tanta diferencia como entender la propia vivienda.
**No compres únicamente lo que ves hoy. Intenta entender también lo que habrá alrededor mañana.**