Activos inmobiliarios singulares: cuando comprar una propiedad significa comprar mucho más que metros cuadrados
¿Qué son los activos inmobiliarios singulares? Desde edificios históricos hasta fincas, hoteles o escenarios de cine, analizamos cómo valorar propiedades únicas y qué debe estudiar un inversor antes de comprarlas.
Alex Jonas
7/17/20269 min read
86.000 metros cuadrados de terreno.
Un antiguo poblado del Oeste.
Escenarios por los que ha pasado parte de la historia del cine europeo.
Cantina.
Banco.
Oficina del sheriff.
Funeraria.
Decorados cinematográficos.
Y un precio de venta de aproximadamente 1,6 millones de euros.
No estamos hablando de una villa de lujo.
Ni de un edificio residencial.
Ni de una promoción inmobiliaria.
Estamos hablando de Western Leone, uno de los históricos poblados cinematográficos levantados en el desierto de Tabernas, en Almería.
Y su salida al mercado sirve para hablar de una parte del sector inmobiliario que normalmente recibe mucha menos atención:
los activos inmobiliarios singulares.
Propiedades donde la pregunta más importante deja de ser cuánto cuesta el metro cuadrado.
Porque algunas propiedades no se compran únicamente por lo que son.
Se compran por todo lo que podrían llegar a ser.
¿Qué es un activo inmobiliario singular?
No existe una única definición que permita meterlos a todos dentro de la misma caja.
Y precisamente esa es su característica.
Un activo singular es una propiedad que, por su ubicación, características, dimensiones, historia, arquitectura o posibilidades de explotación, resulta difícil de comparar directamente con otras.
Puede ser un antiguo hotel.
Una finca de gran extensión.
Un edificio histórico.
Una masía.
Una bodega.
Un palacete.
Una fábrica abandonada.
Un antiguo colegio.
Un convento.
Un camping.
Una residencia.
Un complejo turístico.
Un edificio industrial con una arquitectura especial.
O, como en este caso, un auténtico escenario cinematográfico.
Son propiedades para las que muchas veces no puedes abrir un portal inmobiliario, seleccionar tres comparables y calcular un precio medio por metro cuadrado.
Porque sencillamente no existe otra propiedad igual al lado.
Western Leone: cuando el inmueble también tiene una historia
El caso de Western Leone es especialmente interesante.
El complejo está situado en el desierto de Tabernas, en Almería, uno de los lugares más reconocibles de la historia del western europeo.
Cuenta con aproximadamente 86.000 m² de terreno y cerca de 1.900 m² construidos.
Pero probablemente eso sea lo menos interesante de la propiedad.
Porque el verdadero elemento diferenciador está en su historia.
El poblado fue levantado a petición del director italiano Sergio Leone para Hasta que llegó su hora, una de las películas más conocidas del género.
Y durante décadas ese entorno ha estado vinculado a producciones audiovisuales y al imaginario cinematográfico construido alrededor del desierto de Almería.
Entonces aparece una cuestión inmobiliaria muy interesante:
¿Cómo valoras algo así?
El precio por metro cuadrado empieza a perder importancia
Si analizáramos una vivienda convencional podríamos estudiar operaciones similares.
¿Cuánto se vende el metro cuadrado en esa zona?
¿Cuánto vale una vivienda reformada?
¿Cuánto añade una terraza?
¿Y un garaje?
¿Y las vistas?
Con un activo singular la valoración puede ser completamente diferente.
Porque los metros cuadrados siguen importando.
El suelo sigue importando.
Las construcciones siguen importando.
Pero aparece otra variable:
el potencial económico del activo.
Y ahí es donde empieza realmente el análisis.
No estás comprando únicamente una propiedad
Estás comprando posibilidades.
En Western Leone, por ejemplo, podrían existir diferentes líneas de explotación.
Producciones cinematográficas.
Publicidad.
Videoclips.
Sesiones fotográficas.
Eventos corporativos.
Bodas.
Conciertos.
Festivales.
Experiencias turísticas.
Producción de contenido.
Presentaciones de marcas.
Rodajes.
Incluso podrían estudiarse nuevas actividades compatibles con el inmueble y con la normativa aplicable.
Y aquí aparece una diferencia enorme respecto a una vivienda tradicional.
Una vivienda suele tener un uso bastante definido.
Vivir.
Alquilar.
Reformar y vender.
En determinados activos singulares puedes tener varias fuentes potenciales de ingresos dentro de una misma propiedad.
Pero cuidado: potencial no significa rentabilidad
Esta distinción es fundamental.
Una propiedad puede tener posibilidades increíbles sobre el papel y ser una inversión desastrosa.
Porque una cosa es imaginar lo que podrías hacer...
y otra muy distinta poder hacerlo.
Puedes visitar una antigua finca y pensar:
"Aquí montaría un hotel boutique."
Perfecto.
Pero antes tendremos que saber si puedes.
Puedes encontrar una antigua fábrica y pensar:
"Esto sería espectacular para hacer lofts."
Quizá.
Pero tendremos que comprobarlo.
Puedes encontrar una masía increíble y pensar:
"Aquí haría bodas y eventos."
Muy bien.
¿Está permitido?
¿Existe acceso adecuado?
¿Puedes obtener las autorizaciones necesarias?
¿Hay suficiente aparcamiento?
¿Existe suministro eléctrico?
¿Agua?
¿Saneamiento?
¿Limitaciones medioambientales?
Ahí empieza la diferencia entre enamorarse de una propiedad y analizar una inversión.
En los activos singulares primero se estudia el negocio y después el inmueble
Esta idea me parece fundamental.
Si estás comprando un apartamento para alquilar, la relación entre inmueble y negocio es relativamente sencilla.
Pero si compras un activo singular por 1,5 millones, 3 millones o 10 millones de euros para desarrollar una actividad, necesitas empezar por otra pregunta:
¿Qué modelo de negocio puede soportar esta propiedad?
Imaginemos un activo de 1,6 millones de euros.
El precio de compra es únicamente el principio.
Quizá necesites otros 500.000 euros para rehabilitarlo.
200.000 para instalaciones.
Licencias.
Proyecto.
Equipamiento.
Marketing.
Personal.
Mantenimiento.
Financiación.
Entonces ya no tienes una inversión de 1,6 millones.
Quizá tengas una inversión total superior a los 2 millones.
La pregunta ya no es:
“¿Es barato?”
La pregunta es:
“¿Puede este activo generar suficiente valor para justificar todo el capital que voy a invertir?”
El mejor uso posible puede valer más que el uso actual
Esta es una de las partes más interesantes de este tipo de operaciones.
Hay propiedades cuyo uso actual no representa necesariamente su mayor potencial.
Imagina una finca que actualmente prácticamente no genera ingresos.
Eso no significa que carezca de valor.
Quizá tenga posibilidades para desarrollar alojamiento turístico.
Restauración.
Eventos.
Actividades deportivas.
Producción audiovisual.
Experiencias gastronómicas.
Turismo rural.
Wellness.
Retreats.
O una combinación de varias actividades.
Siempre, evidentemente, que urbanística, técnica y legalmente pueda hacerse.
El inversor que identifica ese potencial antes que los demás puede encontrar una oportunidad.
Pero también puede cometer un error enorme si da por hecho que podrá desarrollar actividades que después resultan inviables.
La due diligence cambia completamente
Comprar un activo singular exige investigar mucho más que una vivienda convencional.
No basta con comprobar que el propietario coincide con quien aparece en la documentación.
Hay que entender exactamente qué estamos comprando y qué podemos hacer con ello.
Entre otras cuestiones conviene estudiar:
La situación registral.
La realidad catastral.
La clasificación y calificación urbanística.
Los usos permitidos.
Las construcciones existentes.
La situación de las edificaciones.
Licencias.
Accesos.
Servidumbres.
Suministros.
Protecciones patrimoniales.
Limitaciones medioambientales.
Costes de rehabilitación.
Actividad existente.
Contratos vinculados.
Ingresos actuales.
Gastos de explotación.
Fiscalidad.
Y posibilidades reales de transformación.
Porque puede existir una diferencia enorme entre lo que ves durante una visita y lo que realmente puedes explotar.
Hay otra variable que casi nunca aparece en las viviendas: la marca
Western Leone tiene algo que una parcela normal en Almería probablemente no tendría.
Una identidad.
Un nombre.
Una historia.
Un relato.
Reconocimiento.
Eso también puede tener valor económico.
Lo mismo ocurre con determinados hoteles históricos, bodegas, restaurantes emblemáticos, edificios protegidos o propiedades vinculadas a acontecimientos o personajes conocidos.
En determinados activos, parte de la inversión puede estar precisamente ahí.
No compras únicamente ladrillos.
Compras una historia que puede utilizarse para generar una experiencia.
Y en una economía donde las personas pagan cada vez más por vivir experiencias diferentes, esa singularidad puede convertirse en una ventaja competitiva.
Un activo singular también tiene un gran problema: venderlo
Aquí encontramos la otra cara de la moneda.
Una vivienda de dos dormitorios en una buena zona puede tener miles de potenciales compradores.
Un antiguo monasterio de tres millones de euros...
bastantes menos.
Cuanto más específica sea una propiedad, más reducido suele ser su mercado potencial.
Y eso afecta directamente a su liquidez.
Puede existir un activo extraordinario.
Con muchísimo potencial.
A un precio aparentemente atractivo.
Pero quizá necesites años para encontrar al comprador adecuado cuando quieras salir de la inversión.
Por eso la estrategia de salida debería estudiarse antes de comprar, no cuando decidas vender.
¿Quién podría comprarte ese activo dentro de diez años?
Es una pregunta que me gusta aplicar a cualquier inversión inmobiliaria.
Pero en activos singulares resulta todavía más importante.
Porque entrar en una inversión suele ser relativamente sencillo si tienes el capital.
Lo difícil puede ser salir.
Antes de comprar deberíamos preguntarnos:
¿Quién podría querer esta propiedad en el futuro?
¿Un inversor?
¿Una cadena hotelera?
¿Un fondo?
¿Una empresa?
¿Otro operador turístico?
¿Un particular?
¿Una promotora?
¿Existe realmente un mercado para este tipo de activo?
Si únicamente encontramos un perfil extremadamente concreto de comprador, debemos incorporar ese riesgo al análisis.
Singular no significa necesariamente lujo
También existe cierta tendencia a confundir ambos conceptos.
Un activo singular no tiene por qué ser una mansión de 15 millones de euros.
Puede ser una propiedad relativamente económica.
Lo que la convierte en singular es que tenga características difíciles de replicar.
Una antigua estación ferroviaria.
Una vivienda excavada en roca.
Una finca con una localización extraordinaria.
Un edificio industrial histórico.
Una torre.
Un molino.
Una antigua bodega.
Una propiedad con acceso privado al mar.
Un pequeño hotel con una arquitectura única.
Incluso determinados locales comerciales pueden convertirse en activos singulares.
La singularidad no depende únicamente del precio.
Depende de lo difícil que sea encontrar algo parecido.
En Alicante y Costa Blanca también existen activos inmobiliarios singulares
Y aquí es donde este concepto resulta especialmente interesante para nuestro mercado.
Alicante y Costa Blanca tienen características que permiten encontrar propiedades muy diferentes al producto residencial convencional.
Fincas de gran extensión en el interior.
Casas históricas.
Villas extraordinarias frente al Mediterráneo.
Pequeños hoteles.
Edificios completos.
Antiguos restaurantes.
Campings.
Complejos turísticos.
Propiedades rurales.
Activos vinculados a actividades deportivas.
Parcelas con características especiales.
Edificios con posibilidades de transformación.
Y determinadas propiedades cuya ubicación constituye por sí misma una barrera de entrada.
En zonas como Altea, Moraira, Jávea, Calpe, Benissa, Finestrat, Alicante o determinados municipios del interior pueden aparecer operaciones que necesitan un análisis completamente diferente al de una vivienda convencional.
A veces la oportunidad ni siquiera parece una oportunidad
Esta es probablemente una de las cosas que más me atraen de este segmento.
Los activos singulares no siempre llegan al mercado perfectamente preparados.
A veces ocurre exactamente lo contrario.
Edificios deteriorados.
Negocios cerrados.
Fincas infrautilizadas.
Hoteles que necesitan reposicionamiento.
Propiedades heredadas que llevan años sin actividad.
Activos con una gestión deficiente.
Y ahí puede existir valor.
Pero no porque estén baratos.
Sino porque alguien sea capaz de identificar una utilización mejor que la actual.
Comprar mal gestionado para gestionar bien puede ser una estrategia.
Comprar un problema sin entenderlo, no.
¿Cómo saber si estás delante de una oportunidad?
Yo empezaría separando cuatro cosas.
1. El inmueble
¿Qué estoy comprando físicamente?
Suelo, construcciones, instalaciones, ubicación y estado.
2. Los derechos
¿Qué puedo hacer realmente con ese inmueble?
Este punto puede cambiar completamente la inversión.
3. El negocio
¿Cuánto dinero podría generar?
No en un Excel optimista.
En un escenario razonable.
4. La salida
¿Quién podría comprarlo mañana si necesito vender?
Cuando las cuatro piezas encajan, podemos empezar a hablar de una posible oportunidad.
El error más peligroso es enamorarse
Una villa frente al mar.
Un castillo.
Una bodega.
Un hotel abandonado.
Un poblado cinematográfico.
Este tipo de propiedades despierta algo que una vivienda convencional muchas veces no consigue:
emoción.
Y precisamente por eso hay que analizarlas con todavía más frialdad.
Cuanto más espectacular sea el inmueble, más importantes deben ser los números.
Porque una historia extraordinaria puede ayudarte a vender una experiencia.
Pero no paga las facturas.
¿Te gustaría comprar?
Western Leone está actualmente en el mercado por aproximadamente 1,6 millones de euros.
Podríamos quedarnos con la curiosidad.
Un pueblo del Oeste en venta.
86.000 metros cuadrados.
Un escenario construido para Sergio Leone.
Una propiedad completamente diferente a todo lo que normalmente encontramos en un portal inmobiliario.
Pero para mí lo realmente interesante está detrás.
Este tipo de activos nos recuerda que el inmobiliario es muchísimo más amplio que comprar pisos.
Hay propiedades cuyo valor no depende únicamente de los metros cuadrados.
Depende de su historia.
De su ubicación.
De sus licencias.
De sus usos.
De su capacidad para generar ingresos.
De lo difícil que sea replicarlas.
Y, sobre todo, de la visión del comprador.
Porque cuando analizamos un activo inmobiliario singular, la pregunta no debería ser únicamente:
“¿Cuánto vale esta propiedad?”
Hay otra mucho más interesante:
“¿Cuánto valor podría llegar a generar?”
Y encontrar la respuesta antes que los demás es precisamente donde pueden empezar algunas de las operaciones inmobiliarias más interesantes.
Cómo podemos ayudarte en Alex Jonas Real Estate
En Alex Jonas Real Estate no entendemos el inmobiliario únicamente como compraventa residencial.
También nos interesa localizar, estudiar y analizar activos inmobiliarios singulares: propiedades que, por sus características, ubicación, posibilidades de explotación o potencial de transformación, requieren una visión diferente.
Especialmente desde nuestro trabajo como Personal Shopper Inmobiliario, podemos representar al comprador en la búsqueda de activos que no siempre aparecen en los canales tradicionales, analizar alternativas, estudiar el potencial de la operación, coordinar las comprobaciones necesarias con los profesionales correspondientes y negociar desde el lado comprador.
Porque en determinados activos, encontrar la propiedad es solo el principio.
La verdadera oportunidad está en entender qué puedes hacer con ella antes de comprarla.